Grünes Licht vom BGH: Wohnungseigentümer haben ein Recht auf die Klimaanlage

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Wohnungseigentümer den Einbau einer Split-Klimaanlage grundsätzlich durchsetzen können – auch gegen den Willen der Nachbarn. Was das Urteil konkret bedeutet, wo seine Grenzen liegen und worauf es bei der Umsetzung ankommt.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Wohnungseigentümer kann von der Eigentümergemeinschaft grundsätzlich verlangen, dass ihm der Einbau eines Split-Klimageräts auf dem Balkon gestattet wird.
• Entscheidend sind allein die unmittelbaren baulichen Auswirkungen der Maßnahme – nicht mögliche Folgen des späteren Betriebs wie Geräusche.
• Eine normale Klimaanlage überschreitet nach Auffassung des Gerichts nicht das Maß dessen, was Nachbarn im geordneten Zusammenleben hinnehmen müssen.
• Der formale Beschluss der Gemeinschaft bleibt nötig – er kann jetzt aber unter Verweis auf dieses Urteil eingefordert werden.
• Für Mieter gilt das Urteil nicht unmittelbar: Sie brauchen weiterhin die Zustimmung ihres Vermieters.

Worum es ging

Ausgelöst hat das Verfahren ein Fall aus Berlin. Der Kläger – ein Tischlermeister und Wohnungseigentümer – wollte in seiner Eigentumswohnung eine Split-Klimaanlage installieren. Bei einem solchen Gerät hängt eine Einheit im Inneren der Wohnung, das Gegenstück wird außen montiert, in diesem Fall an der Balkonwand. Dafür wären Bohrungen in der Fassade nötig gewesen.

Für den Kläger war die Sache auch eine Frage der Vorsorge:

„Jüngst hatten wir die große Hitzewelle, und letzten Endes ist das natürlich für uns auch eine emotionale Bestätigung, dass wir die Klimaanlage haben wollen. Wir wollen uns davor schützen, dass wir hier in unserer eigenen Wohnung sozusagen kochen.“

— Klaus Henke, Kläger

Die Montage des Außengeräts ist juristisch eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum. Über solche Maßnahmen entscheidet in einem Mehrparteienhaus die Eigentümergemeinschaft per Beschluss. Diesen Beschluss gab es nicht: Ein Teil der Nachbarn befürchtete Lärmbelästigung und Schäden an der Gebäudesubstanz und lehnte den Antrag im Dezember 2023 ab.

Der Weg durch die Instanzen

Vor dem Amtsgericht blieb die Klage zunächst ohne Erfolg. Das Landgericht Berlin II gab dem Eigentümer in der Berufung recht und verpflichtete die Gemeinschaft, dem Einbau zuzustimmen: Der Einbau habe für die anderen Eigentümer keine Beeinträchtigung zur Folge, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehe.

Gegen dieses Urteil legte die Eigentümergemeinschaft Revision ein. Sie argumentierte, Geräusche, Kondenswasser oder die Abluftwärme einer Klimaanlage könnten den Wert benachbarter Wohnungen mindern. Der Bundesgerichtshof folgte dieser Argumentation nicht und bestätigte in letzter Instanz das Recht auf die Klimaanlage.

Die Begründung des Gerichts

Maßgeblich ist für die Karlsruher Richter das Gesetz: Ein Eigentümer hat Anspruch auf die Gestattung einer baulichen Veränderung, solange diese nicht über das unvermeidliche Maß hinausgeht. Eine übliche Klimaanlage, so das Gericht, überschreitet diese Schwelle in aller Regel nicht – es kommt daher gar nicht erst auf die Zustimmung der übrigen Eigentümer an.

Aus der Urteilsverkündung:

„Ein Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer grundsätzlich verlangen, dass ihm der Einbau eines Klimasplit-Geräts auf seinem Balkon gestattet wird. Die bei der späteren Nutzung des Geräts voraussichtlich auftretenden Geräusche stehen dem regelmäßig nicht entgegen. Der Betrieb einer den üblichen Anforderungen entsprechenden Klimaanlage ist im sozialen Miteinander in gewissen Grenzen hinzunehmen.“

— Bettina Brückner, Vorsitzende Richterin am Bundesgerichtshof

Entscheidend sind also die unmittelbaren baulichen Auswirkungen des Einbaus. Mögliche Beeinträchtigungen durch den späteren Gebrauch – etwa Geräusche – spielen bei der Frage der Zustimmung grundsätzlich keine Rolle. Damit bestätigt der BGH seine bisherige Rechtsprechung.

Geräusche sind nicht vom Tisch – nur später zu klären

Das Urteil verschiebt die Lärmfrage lediglich auf einen späteren Zeitpunkt. Wer sich in der Genehmigungsphase auf befürchtete Geräusche beruft, kommt damit nicht durch – das ist nach Einschätzung der Rechtsredaktion schlicht zu früh. Treten nach dem Einbau tatsächlich Belästigungen auf, stehen den Nachbarn aber weiterhin Mittel zur Verfügung: Sie können beispielsweise auf Unterlassung klagen oder erreichen, dass die Anlage nur zu bestimmten Zeiten betrieben wird.

Für den Eigentümer bedeutet das: Die Zustimmung ist die eine Sache – ein fachgerecht und leise ausgeführter Betrieb ist die andere. Genau hier entscheidet sich, ob es beim guten Recht bleibt oder später Streit gibt.

Was Eigentümer jetzt praktisch tun können

Ein Freibrief zum sofortigen Losbohren ist das Urteil nicht. Der Beschluss der Eigentümergemeinschaft bleibt gesetzlich vorgeschrieben. Neu ist: Man kann diesen Beschluss jetzt aktiv einfordern – mit Verweis auf die Karlsruher Entscheidung. Verweigert die Gemeinschaft die Zustimmung dennoch, kann der Fall erneut vor Gericht gehen, das sich dann an diesem BGH-Urteil orientieren wird.

Zu beachten bleibt außerdem:

• Die konkrete Ausführung kann weiterhin an Bedingungen geknüpft werden, damit andere Eigentümer nicht unzumutbar beeinträchtigt werden.
• Für denkmalgeschützte Gebäude gelten besondere Vorschriften.
• Mieter haben keinen direkten Anspruch gegen ihren Vermieter. Sie benötigen für den Einbau weiterhin dessen Zustimmung – einigen sich beide, ist die Hürde des Gemeinschaftsbeschlusses durch das Urteil aber bereits deutlich niedriger geworden.

Einordnung: Warum die Ausführung über den Erfolg entscheidet

Das Urteil stärkt den Rechtsanspruch – die Verantwortung für eine dauerhaft konfliktfreie Anlage liegt jedoch bei der fachgerechten Umsetzung. Weil sich Nachbarn gegen einen zu lauten Betrieb wehren können, wird die Qualität der Installation zum eigentlichen Knackpunkt. Entscheidend sind unter anderem:

• Schallschutz am Außengerät: Wandabstand, schwingungsentkoppelte Konsolen und eine durchdachte Positionierung halten die Betriebsgeräusche unterhalb der maßgeblichen Grenzwerte.
• Fachgerechte Wanddurchführung: Die Bohrung durch die Fassade muss sauber ausgeführt und dauerhaft abgedichtet werden, um Schäden an der Gebäudesubstanz auszuschließen – genau die Sorge, die viele Eigentümergemeinschaften umtreibt.
• Sichere Kondensatführung: Anfallendes Kondenswasser muss kontrolliert abgeleitet werden, statt unkontrolliert auf Nachbarbalkone oder die Fassade zu gelangen.
• Normgerechte Auslegung: Eine „den üblichen Anforderungen entsprechende“ Anlage im Sinne des Gerichts ist eine korrekt dimensionierte und regelkonform installierte Anlage.

Wer diese Punkte von Anfang an sauber löst, nutzt den neuen Rechtsanspruch, ohne sich später mit Unterlassungsklagen auseinandersetzen zu müssen.

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Quellen:

Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.07.2026;

Berichterstattung der ARD/tagesschau (Rechtsredaktion, Christoph Kehlbach) einschließlich Urteilsverkündung durch die Vorsitzende Richterin Bettina Brückner sowie O-Ton des Klägers Klaus Henke.